住宅ローンの固定と変動、どっちがお得?ー借り換えに悩めるあなたに

我が家は当初、勇気ある変動1本で住宅ローンを組んでおりました。購入検討時は、フラット35の金利で返済額を計算して、家計の予算上は、『フラットの金額』でやりくりしてます。もちろん、変動のほうが安いので、浮いた分をそのまま繰り上げ返済のための貯金として積み立てるという方式にしました。(で、数年後、固定10年と変動のミックスに借換えております。)

今から夢のマイホームを購入!という方もいらっしゃれば、そろそろ借り換えようかという方もいらっしゃると思うので、住宅ローンの永遠のテーマとも言える、『固定と変動、どっちがいいのよ?』っていうテーマをまとめたいと思います。

今日の内容は
・大前提:変動金利で予算ギリギリの人は、買ってはいけない。
・固定と変動はどっちが得?
です。

大前提:変動金利で予算ギリギリの人は、買ってはいけない。

FPの方も、他の節約ブロガーの方も、おんなじこと言ってますが、私も、『大前提として、変動金利が予算ギリギリの人は、買ってはいけない』と思います。殆どの場合、チラシに載ってる住宅ローンの金額は、変動1本で計算された金額が載ってます。これに、固定資産税と修繕積立金、マンションの場合は管理費がプラスされます。駐車場を借りなきゃいけない場合は、駐車場代もプラスされます。

10年経てば、大型の修繕(足場を組んで、壁を塗る修繕。戸建ての場合、100万程度かかることがよくある。マンションの場合、修繕積立金が不足すると、追加で家庭ごとに何十万とかの請求がくることもある。)があるので、戸建でもマンションでも、毎月1万程度は積み立てられる余裕が必要です。

なので、『住宅ローン+管理費や修繕積立金+固定資産税』は最低ラインで必須で、さらに『貯金ができる』という余裕がなければ、購入時期ではないと思ってます。

ただ、本当に希少エリアの人気物件は、巡り合わせのご縁なので、余裕資金も大事ですが、タイミングもむちゃくちゃ大事だと付け加えておきます。いや、これ、ほんっとマジですよ。特に、中古マンションは決まるのが早いです。人気があるとこだと、すごい勢いで決まります。売りに出されたら速攻で決まることが多々あるんで。なので、人気エリアの中古マンションが本命の人は、『いつでも買ってやるぜ!』という姿勢で、機敏な判断が必要です。そのためにも、見る目を養うべく、たくさん物件見学に行ってください!

(土地の場合は、申し込んだあとに、概要設計を考えて、希望の間取りでちゃんと法律を守って建てられるかどうか等の判断できる時間が、2週間くらいもらえます。土地の場合は、申込みさえ速攻でできればいいんで、時間的には中古マンションが一番タイトです。)

と、話がそれましたが、キチキチ予算は危険ですよー。
フラット35で予算を組んで、
さらに積み立てられそうだったら、
大丈夫だと思います。

固定と変動はどっちが得?

王道の考え方としては、『金利が低い時こそ、固定』だと思います。これ以上下がれんやろってレベルで、むっちゃ低い金利が続いてるんで、いつかは上がります。

私たちにとって、大事な問題は、いつ、どの程度上がるのか?です。

もし上がるのが20年後とかやったら、変動で元本どんどん減らしてたほうが得ですもん。かれこれ10年振り返っても、変動でよかったやん?って言いたくなるような金利が続いてます。

というわけで、「この超低金利のチャンスをいかしたい!」「変動にするか、フラットにするか、非常に迷う!」と思ってる人に読んでほしい本があります。

こちらの本は、
・マイホームを買うかどうかどうか迷っている人
・元利均等と元金均等って何?の世界の人
には向いてません。

借り換えの人向けに書かれてはいますが、今から住宅ローンを借りるよという人にもぜひ読んでほしい内容です。「金利パターン別に、どっちがお得なのか」のシミュレーションパターンは他では見たことがありません。

ちなみに、私がこの本と出会ったきっかけは、こちらの記事です→「いますぐに、住宅ローンを借り換えしなさい!」の全記事一覧

↓上記記事の抜粋です。

変動金利(0.875%+保証料0.2%)で、
当初3年間は変わらず、
4年目に0.5%上昇して、
5年目はさらに0.5%上がる(当初より+1%)という想定)と、
10年固定(1.45%+保証料0.2%)でくらべると、
6年目以降の短期金利の金利上昇幅が
平均1.4%程度までであれば、
変動金利のほうが有利。

引用元 ダイヤモンド社 いますぐに、住宅ローンを借り換えしなさい!の第4回記事 変動金利型の損得は、「10年固定」との比較で決まる より。

金利が上昇してくると、すぐに『変動金利で住宅ローンを組んでる人がこんなにたくさん!未払利息のリスクを知らないと危険!住宅ローンが払えなくなって家を手放さなきゃいけなくなった人登場!』みたいななテレビの特集がでてきますが・・・・

マスコミに煽られず、焦らず、じっくり数字を見て、考えてみてください。そんなすぐに住宅ローンが払えなくなる家計は、固定金利だったら、そもそもずっと前から払えてない可能性の方が高いのかもしれないんですから。それに、金利は変動よりも固定の方が上がるのが早いので、変動が上がった後に乗り換えてたら遅いんです。マスコミが騒いでからでは、遅いんです。

結局、我が家は、変動と固定10年のミックスに借り換えるという、真ん中を選んでますけども、別にそのままでもよかったかかな~と思わなくもない今日このごろです。

参考
住宅ローン借り換え手続きの詳細
住宅ローン借り換えたい人へ まとめ

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家計ノートに
掲載されました
詳しくは⇒『家計ノート』BYプレジデント社に載りました

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